Общая информация:Услуги физическим лицамУслуги юридическим лицамСтрахованиеДополнительная информация:Каталог организаций

Подписка на рассылку журнала

Реклама





Статьи по теме "Ипотека"
30.03.2011Страхование ипотеки - прогнозы, особенности, рекомендации и предложения страховщиков
28.03.2011Ипотека 2011 - прогнозы, ставки, опыт и предложения банков
Все статьи по данной теме.

Новости по теме "Ипотека"
04.04.2012Весенняя акция по ипотеке в Мираф-Банке
13.04.2011Ипотечный рекорд достигнут
Все новости по данной теме.

Реально ли продать ипотечную квартиру?

В ПОДРОБНОСТЯХ

Взять ипотечный кредит – сам по себе серьезный поступок, требующий и неплохих доходов, и финансовой самодисциплины, и уверенности в своих силах. Но иногда бывают ситуации, когда ипотечную квартиру, кредит за которую еще не выплачен до конца, приходится продавать. Причины этого могут быть самыми разными, в том числе приятными: например, резкий взлет карьеры и рост благосостояния, которые дают возможность приобрести жилье получше выбранного ранее. Так и крайне неприятными: потеря работы, развод, внезапное серьезное заболевание, переезд в другой регион страны. Бывает и так, что человек изначально приобретает квартиру по ипотеке с целью ее дальнейшей продажи до полной выплаты кредита. Так можно ли сбыть с рук ипотечное жилье и остаться при этом если не с прибылью, то хотя бы не в убытке?

Бремя ипотеки

В первую очередь необходимо знать, что при регистрации договора купли- продажи квартиры по ипотеке в свидетельстве о праве собственности указывается, что квартира с обременением. То есть продать, подарить или обменять эту жилплощадь собственник не имеет права до тех пор, пока не выплатит полностью кредит.

Обременение – это наличие установленного в предусмотренном законом порядке ограничения, стесняющего правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества.

Тем не менее продать обремененную квартиру можно, но:

1. Сделать это можно только с согласия банка-кредитора.

2. Продажа ипотечного жилья – дело хлопотное и не быстрое.

С чего начать продажу?

Если вы точно решили продавать обремененную квартиру, то вашим первым шагом должен быть поход в банк. Там вы честно излагаете вашу ситуацию и объясняете, почему взятая по ипотеке квартира больше вам не нужна. Если банк дает согласие на продажу квартиры, то на очереди второй шаг - поиск покупателя.

В принципе, первый и второй шаги можно поменять местами, но только при условии, что ваш покупатель будет готов к отказу со стороны банка.

Третий этап продажи ипотечной квартиры – подготовка пакета документов и согласование условий сделки.

При этом банк, скорее всего, потребует от продавца-заемщика и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла без затягивания и попыток сбить или поднять цену.

Продажа квартиры в печальных обстоятельствах

Если заемщик больше не в состоянии платить ипотечный кредит, оказался в долгу у банка и единственный выход – продажа квартиры, то продавать ее лучше самостоятельно.

Действовать в случае продажи квартиры должнику надо в три этапа:

1. После получения согласия банка и определения сумма задолженности по кредиту на определенную дату, заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры и заверяется у нотариуса.

2. Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка. Таким образом, кредит погашен. Заемщик получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности. После этого в оговоренный в предварительном договоре срок вы регистрируете снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

3. При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.

ВОПРОС-ОТВЕТ

- Когда лучше купить вартиру?

- Сейчас мы с женой снимаем однокомнатную квартиру, хотелось бы обзавестись собственной квартирой. Мы оба неплохо зарабатываем, посоветуйте, можем ли мы воспользоваться ипотекой? Слышал, что сейчас выгодный кредит можно получить по программам АИЖК.

Андрей Саватьев

На вопрос отвечает управляющий Санкт-Петербургским филиалом ОАО «АИКБ «Татфондбанк» Леонид Черепанов:

- Я думаю, что лучше платить по ипотеке за свою собственную квартиру, чем платить ежемесячно за съем квартиры. Посчитайте, сколько денег за все это время Вы потратили на аренду и представьте, что это могли бы уже быть приобретенные Вами в собственность квадратные метры. Например, в Татфондбанке Вы можете получить кредит по программе «АИЖК «Новостройка» и приобрести квартиру в многоквартирном доме 2007-2010 годов постройки. Другая программа, которую предлагает Татфондбанк, - «АИЖК «Переменная ставка». Эта программа позволяет купить квартиру как на вторичном, так и на первичном рынке. По программам, реализуемым Татфондбанком совместно с АИЖК, процентная ставка по кредиту вполне приемлемая: она ненамного выше ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на сегодняшний день составляет 7,75% годовых. Получение кредита не займет у Вас много времени – всего 5 дней. Более подробную информацию о кредитах в Татфондбанке Вы можете получить на официальномсайте Банка www.tfb.ru, или потелефону 572 4729.Лицензия ЦБ РФ №3058 от 24.08.1994г.

Продажа с банком – распорядителем сделки

В этом случае действовать можно точно так же, как и в предыдущей схеме. Разница одна – банк сопровождает сделку купли-продажи. Он предоставляет свою ячейку для денежных средств и самостоятельно связывается с регистрационной службой.

Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка. Разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры продавец получит из ячейки банка после регистрации сделки.

Продажа кредита

В этом варианте продается не жилье, а ипотечный кредит на него. То есть банк одобряет нового заемщика и переоформляет кредит на него. Этот вариант подходит тем, кто решил отказаться от уже выбранной квартиры в пользу другого жилья.

Сделка осуществляется фактически в один этап: подписывается соглашение о переводе долга на покупателя квартиры, который приобретает право собственности на жилье и обязанность погасить долг перед банком. Квартира остается в залоге у банка.

В кризисный период на волне массового роста просроченной задолженности по кредитам банки разработали программы, согласно которым новые заемщики могут купить квартиру у существующих заемщиков. Как правило, для новых заемщиков сохраняются условия кредитных программ, действующих для «старых» заемщиков. По сути, банки допускают замену залогодателей при условии полного контроля над процессом сделки. Зачастую подобные программы предлагаются самими банками потенциальным заемщикам, обращающимся за получением ипотечного кредита.

Рефинансирование клиентов

Конкуренция среди банков за добросовестных заемщиков достаточно высока. Для привлечения потенциальных заемщиков могут использоваться специальные программы рефинансирования для клиентов, ранее получивших ипотечные кредиты. Заинтересовавшись новыми, более выгоднымиусловиями, заемщик может переоформить существующий кредит на этих более привлекательных для себя условиях. Рефинансирование может предложить не только сторонний, но и существующий банк-кредитор.

Сделка по рефинансированию полностью контролируется новым банком-кредитором.Сделка проводится в несколько этапов:

1. Заемщик оформляет кредит на новых условиях.

2. Погашает существующий ипотечный кредит полностью.

3. Регистрирует обременение на ипотечную недвижимость на имя нового залогодержателя (и снятие обременения в пользу предыдущего) и продолжает обслуживать кредит. Если при операции по рефинансированию банк-кредитор не меняется, то смену залогодержателей в регистрирующих органах оформлять не нужно.

А можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Да, ипотечную квартиру или комнаты в ней можно передать в аренду физическим или юридическим лицам. Но чаще всего в соответствии с кредитным договором аренда потребует обязательного согласования с банком, поскольку является дополнительным обременением, которое сохраняется после перехода права собственности. То есть такую квартиру будет вдвойне сложнее реализовать в случае необходимости.

Лицензия ЦБ РФ № 2763

Ипотека (в рублях)

Ипотека (в иностранной валюте)


Участники
Все

Веб-сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой.

Создание и продвижение сайтов. © 2010, КФУspb.РУ